Mariaż gastronomii i nieruchomości trwa od wieków. Każda osoba niezależnie od tego, czy dopiero rozpoczyna swoją pierwszą działalność, czy też jest przedsiębiorcą o ugruntowanej pozycji na rynku, wie doskonale, że lokalizacja jest ważna i strategiczna dla działalności gastronomicznej. Koszty najmu lub cena zakupu lokalu to jeden z kluczowych elementów w podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji.
1. Czym się kierować, wybierając lokal pod działalność gastronomiczną?
Istnieją dwie metody dokonywania wyboru miejsca. Pierwsza, to wybór lokalu, w którym nie była wcześniej prowadzona działalność gastronomiczna. Taką decyzję podejmują najczęściej osoby, które liczą się z wysokimi kosztami adaptacji lokalu, ale jego usytuowanie jest istotne dla planowanej działalności. Druga metoda to wybór gotowego lokalu, potocznie zwanego „pod gastronomię”, co z kolei znacznie ułatwia rozpoczęcie działalności –
skraca czas i obniża koszty. Lecz która metoda jest lepsza ? Trudno jednoznacznie stwierdzić, bo każda ma swoje zalety i wady.
Przygotowanie lokalu od podstaw.
Zazwyczaj oznacza to wyższe koszty rozpoczęcia działalności. Przygotowanie projektu technologicznego, zmiany budowlane, uzgodnienia techniczne, a także dostosowanie do wymaganych przepisów sanitarnych wymaga sporych nakładów finansowych. Wiele osób decyduje się na takie rozwiązanie, jeśli zależy im na konkretnym miejscu, uważając, że przyniesie im spodziewaną korzyść finansową. Nie bez znaczenia jest również lokalizacja uznawana za prestiżową lub modną. Jeśli decydujemy się na taki wariant, warto skorzystać z pomocy specjalisty, który posiada wiedzę z zakresu przepisów oraz doświadczenie w wyposażaniu lokali gastronomicznych. W pierwszej kolejności zaoszczędzi czas w uzyskaniu wymaganych zezwoleń sanitarno-technicznych, a także zoptymalizuje koszty wyposażenia lokalu.
Wybór lokalu, w którym już wcześniej znajdował się punkt gastronomiczny.
To z pewnością tańszy i szybszy sposób na rozpoczęcie działalności. Należy jednak zwrócić uwagę, jaki profil działalności wcześniej był prowadzony w danym lokalu. Na przykład, jeśli w określonym miejscu w przeciągu ostatnich lat zlikwidowano kilka różnych punktów gastronomicznych, to należy się zastanowić, czy dany lokal pasuje do naszego biznesu. Częste zmiany w danym miejscu mogą oznaczać, że albo poprzednie restauracje, kawiarnie lub pizzerie nie przypadły do gustu klientom lub po prostu, że dana lokalizacja nie generuje klienta dla gastronomii.
2. Lokalizacja
Lokal w centrum miasta lub w galerii handlowej.
W opinii wielu, to właśnie takie umiejscowienie jest gwarancją sukcesu. Z jednej strony cena najmu takiego lokalu jest wysoka, ale z drugiej miejsca te pozyskują większą liczbę gości. Ze względu na wysoki koszt, warto przed podjęciem decyzji o wynajmie, przeprowadzić kalkulację określającą wysokości wymaganego obrotu dla zachowania płynności finansowej i oczekiwanego zysku.
Lokal poza centrum miasta.
Koszty wynajmu lokalu poza ścisłym centrum czy nawet na obrzeżach miasta, mogą być niższe. Jeśli planujemy otwarcie, na przykład autorskiej restauracji z menu dla określonego gościa, to takie miejsce pod kątem finansowym może okazać się bardziej opłacalne. Wybierając lokal w nietypowym miejscu, należy zwrócić szczególnie uwagę na odpowiednią ilość miejsc parkingowych oraz łatwy dojazd.
Lokal położony blisko od…
Na rynku nieruchomości można znaleźć lokale położone blisko czegoś: blisko głównej ulicy handlowej, blisko dworca, blisko centrum miasta, blisko dyskoteki itp. Decyzja o wynajmie lub zakupie powinna być poprzedzona analizą, czy bliskość lokalu od…, na przykład ciągu komunikacyjnego o intensywnym ruchu pieszych, jest wystarczająca, a także czy nasza oferta gastronomiczna jest na tyle atrakcyjna lub poszukiwana, że zmobilizuje klientów do przejścia kilku metrów do lokalu. Może okazać się, że miejsce, które nam wydaje się „blisko”, dla naszych gości będzie „za daleko”.
3. Najczęstsze błędy w wyborze lokalu.
Z moich obserwacji i doświadczeń wynika, że najczęstszym błędem w wyborze lokalu jest niedopasowywanie go do swojej oferty gastronomicznej. Nierzadko wybierane są miejsca, która kuszą niskim czynszem, przygotowaniem technicznych lub atrakcyjną okolicą. Warto dobrze przemyśleć lokalizację, zanim umowa najmu zostanie podpisana. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości można spotkać się z umową najmu lokalu, w której wynajmujący zastrzega obowiązkowy czas trwania najmu (np. 5 lat), co oznacza, że umowa nie może zostać rozwiązana przed upływem tego terminu. W takim przypadku najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu przez cały okres trwania umowy, niezależnie od tego, czy prowadzi dalej działalność w lokalu, czy też nie.
Jak mówi powiedzenie – ostrożności nigdy za wiele. Podejmując decyzję o wyborze lokalu dla działalności gastronomicznej, należy zadać sobie pytanie, nie tylko, czy lokalizacja pasuje do danego profilu, ale czy też profil działalności pasuje do lokalizacji.
Tekst: Ewa Kalicińska, agent nieruchomości Remax Bielsko-Biała
